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Mietzins-Reduzierung wegen der Coronavirus-Krise

Mieter, die ihre Geschäftstätigkeit aufgrund der COVID-19 Einschränkungen ganz oder teilweise einstellen müssen, haben grundsätzlich das Recht auf Mietzinsminderung.

Aufgrund der Corona-Pandemie, die die ganze Welt und somit auch Österreich fest im Griff hat, wurden von der Bundesregierung weitreichende Maßnahmen zur Eindämmung beschlossen (Covid-19-Maßnahmengesetz).

Mit dem Inkrafttreten des Covid-19-Maßnahmengesetzes (und der 96. Verordnung betreffend vorläufiger Maßnahmen zur Verhinderung der Verbreitung von COVID-19), wurde die Möglichkeit geschaffen, das „Betreten von Betriebsstätten oder nur bestimmten Betriebsstätten zum Zweck des Erwerbs von Waren und Dienstleistungen“, zu untersagen, soweit dies zur Verhinderung der Verbreitung von COVID-19 erforderlich ist.

Diese – vollkommen zu Recht gesetzten Maßnahmen – sind jedoch vor allem für Ein-Personen-Unternehmen sowie Klein- und Mittelunternehmen mit geringen Liquiditätsreserven existenzbedrohend. Die Befreiung vom Mietzins könnte daher eine große Entlastung für den Mieter (Bestandnehmer) sein.

Hierzu führen die §§ 1104 und 1105 ABGB aus, dass kein Mietzins zu zahlen ist, wenn das Bestandobjekt wegen außerordentlicher Zufälle, etwa einer Seuche, nicht gebraucht oder benutzt werden kann. Ob ein außergewöhnlicher Zufall vorliegt, ist anhand des Einzelfalls zu beurteilen. Die Rechtsprechung besagt, dass ein Zufall jeder Umstand ist, der trotz gehöriger Sorgfalt nicht abwendbar und demnach nicht als Verschulden anlastbar ist.

Aufgrund der weltweit gesetzten Maßnahmen zur Eindämmung des Virus, wie beispielsweise dem hierzulande in Kraft getretenen Covid-19-Maßnahmengesetzes, kann davon ausgegangen werden, dass ein „außerordentlicher Zufall“ vorliegt. Der Mieter (Bestandnehmer) ist somit bei gänzlicher Unbrauchbarkeit von der Verpflichtung zur Bezahlung des Mietzinses befreit.

Im Gegenzug trifft den Vermieter (Bestandgeber) keine Wiederherstellungspflicht. Sollte unter Umständen nur eine teilweise Unbrauchbarkeit vorliegen, ist der Mietzins verhältnismäßig zu mindern. Unter welchen Umständen eine gänzliche oder teilweise Unbrauchbarkeit des Bestandobjektes vorliegt, ist immer nach dem Vertragszweck zu beurteilen. Hierfür bedarf es einer Einzelfallüberprüfung. Abgesehen von der Mietzinsminderung steht dem betroffenen Mieter (Bestandnehmer) das Recht zur Vertragsauflösung gemäß § 1117 ABGB zu, wenn nicht zu erwarten ist, dass die Bestandssache in absehbarer Zeit wieder gebrauchsfähig ist.

Fazit:

Mieter (Bestandnehmer), die ihre Geschäftstätigkeit aufgrund von COVID-19 ganz oder teilweise einstellen müssen, können grundsätzlich dazu berechtigt sein, den Mietzins für die von ihnen gemietete Bestandssache ganz oder teilweise zu reduzieren. Im Einzelfall wird zu prüfen sein, ob und in welcher Höhe eine Mietzinsreduktion gerechtfertigt ist, da beispielsweise im Mietvertrag abweichende Regelungen enthalten sein können. Im Zweifel sollte der Mietzins jedoch nur unter Vorbehalt bezahlt werden.

Für Fragen kontaktieren Sie gerne den Autor: Rechtsanwalt Mag Lukas Bittighofer